Χαράτσι «θηλιά» για χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων, μετόχους και ομολογιούχους έρχεται από την 1η Ιανουαρίου 2014.
Πρόκειται για την επιβολή φόρου υπεραξίας 15% ο οποίος θα επιβαρύνει κάθε πωλητή ακινήτου, ή αξιόχρεου με τη νέα χρονιά. Δηλαδή, το κράτος θα παρακρατεί το 15% από την υπεραξία που προκύπτει μεταξύ της τιμής κτήσης και της τιμής πώλησής του.
Αν δηλαδή κάποιος ιδιοκτήτης είχε αγοράσει πριν μερικά χρόνια ένα ακίνητο 100.000 ευρώ και το πουλήσει από το 2014 έναντι 150.000 ευρώ τότε θα πληρώσει φόρο 15% για το υπερβάλλον ποσό των 50.000 ευρώ, δηλαδή «χαράτσι» 7.500 ευρώ (50.000 ευρώ Χ 15%=7.500 ευρώ).
Ο φόρος υπεραξίας προβλέφθηκε στο νόμο 4172/2013 και αφορά τόσο την υπεραξία από τα ακίνητα όσο και αυτήν από την πώληση μετοχών.
Ο φόρος για μετοχές, ομόλογα και παράγωγα προϊόντα πρωτοήρθε στην επικαιρότητα το 2007, αλλά οι αντιδράσεις από θεσμικούς φορείς της χρηματαγοράς τον έβαλαν στο «ψυγείο» τα τελευταία 6 χρόνια. Ωστόσο, ο νόμος 4172/2013 τον επαναφέρει ενώ ορίζει ότι για περισσότερες από τρεις συναλλαγές οι επενδυτές πρέπει να κρατούν βιβλία εσόδων – εξόδων οπότε θα φορολογούνται για τα εισοδήματα αυτά με 26% όπως συμβαίνει σε μια επιχείρηση.
Η κυβέρνηση μετά τις νέες αντιδράσεις εξετάζει τρία σενάρια. ‘Η να καταργήσει τη σχετική διάταξη και να απαλλάξει τους επενδυτές από την τήρηση βιβλίων. ‘Η να καθορίσει μεγαλύτερο όριο συναλλαγών κατά το οποίο δεν θα τηρούνται βιβλία ή να εξαιρέσει τους επενδυτές από την καταβολή ασφαλιστικών εισφορών στον ΟΑΕΕ.Το πιο πιθανό πάντως είναι η νέα χρηματιστηριακή χρονιά να ξεκινήσει με τον φόρο υπεραξίας και παράλληλα θα διατηρηθεί ο φόρος επί των πωλήσεων, καθώς… τροφοδοτεί τα κρατικά ταμεία με 30 εκατ. ευρώ.
Έτσι, για παράδειγμα, επενδυτής ο οποίος αγοράζει 100 μετοχές της ΔΕΗ στα 10,22 ευρώ, θα πληρώσει μαζί με τον φόρο 1.032 ευρώ. Εάν στη συνέχεια ρευστοποιεί τις μετοχές έστω στα 13 ευρώ, το ποσό που μένει στη τσέπη του είναι 1.287 ευρώ (1.300 ευρώ μείον 13 ευρώ ο φόρος). Το κέρδος είναι 254,78 ευρώ και με τα νέα δεδομένα ο φόρος υπεραξίας διαμορφώνεται στα 38,2 ευρώ. Το ποσό αντιστοιχεί στο 3,7% της αξίας κτήσης των μετοχών, το οποίο θεωρείται από αναλυτές υψηλό τίμημα, αν συγκριθεί με άλλες αποδόσεις.
«Ψιλά γράμματα»
Όσον αφορά τα ακίνητα πέρα από την επιβολή του φόρου σφοδρές αντιδράσεις προκαλεί και η πρόβλεψη για την τιμή κτήσης του ακινήτου. Ο νόμος λέει ότι αν ο πωλητής δεν μπορεί να προσδιορίσει την τιμή κτήσης αυτή θα θεωρείται ότι είναι μηδενική. Επομένως, ο φόρος υπεραξίας θα υπολογιστεί για το σύνολο του ποσού που θα αναγράφεται στο συμβόλαιο πώλησης, δηλαδή από το πρώτο ευρώ.
Για παράδειγμα, αν ένα ακίνητο πουληθεί 100.000 ευρώ και ο ιδιοκτήτης δεν δηλώσει την τιμή κτήσης τότε ο φόρος 15% θα επιβληθεί επί του συνολικού ποσού, επομένως το κράτος θα του πάρει 15.000 ευρώ! Άνθρωποι που γνωρίζουν την οικοδομή και την κτηματαγορά επισημαίνουν ότι υπάρχουν πάρα πολλές τέτοιες περιπτώσεις όπου οι ιδιοκτήτες δεν μπορούν να αποδείξουν την τιμή κτήσης. Για παράδειγμα υπάρχουν πολίτες που αγόρασαν ένα οικόπεδο, έκτισαν σπίτι αλλά δεν κράτησαν τα τιμολόγια που αποδεικνύουν το κόστος ανέγερσης του ακινήτου.
Έτσι, αν το οικόπεδο μαζί με το κτίσμα πουληθεί 300.000 ευρώ και μόνο για το οικόπεδο δηλωθεί κόστος κτήσης 100.000 ευρώ, ο ιδιοκτήτης θα επιβαρυνθεί με φόρο 15% για τα υπόλοιπα 200.000 ευρώ, επομένως θα πληρώσει 30.000 ευρώ.
Η παραπάνω περίπτωση αφορά κυρίως ακίνητα στην επαρχία όπου πολλές φορές κτίζονται ακίνητα επί οικοπέδων χωρίς να κρατούν οι ιδιοκτήτες τα παραστατικά για το κόστος ανέγερσης. Επίσης, πώς θα μπορέσει να προσδιοριστεί το κόστος κτήσης για ακίνητα σε χωριά που ανακαινίστηκαν και πωλούνται;
To ίδιο θα συμβεί και στις περιπτώσεις των κληρονομιών. Αν δηλαδή κάποιος πολίτης κληρονομήσει από την οικογένειά του ένα ακίνητο και το πουλήσει χωρίς να έχει στοιχεία για το κόστος κτήσης, τότε θα επιβαρυνθεί με υψηλό φόρο υπεραξίας.
Η υπεραξία μειώνεται ανάλογα με τα χρόνια διακράτησης του ακινήτου από 5% -εάν ο ιδιοκτήτης έχει στην κατοχή του το ακίνητο από ένα έως 5 χρόνια- έως 39% για χρόνο δικαράτησης πάνω από 25 χρόνια.
Επίσης, δεν καταλογίζεται φόρος αν η υπεραξία δεν υπερβαίνει το ποσό των 25.000 ευρώ όταν ο φορολογούμενος έχει διακρατήσει ο ακίνητο για τουλάχιστον πέντε χρόνια και δεν έχει πραγματοποιήσει άλλη μεταβίβαση ακίνητης περιουσίας εντός της περιόδου διακράτησης.
Οι κατασκευαστές
Μεγάλη είναι η επιβάρυνση με τον φόρο υπεραξίας και για τις οικοδομικές επιχειρήσεις και ζητούν εξαιρέσεις. Οπως τονίζουν οι εργολάβοι:
Οι κατασκευαστές που έχουν αγοράσει τα ακίνητά τους, ένεκα της κρίσης, εμπίπτουν στον ίδιο φόρο υπεραξίας. Θα πρέπει να εξαιρεθούν της υποχρέωσης αυτής.
Οι επιχειρήσεις είχαν τεκμαρτό συντελεστή 20% ο οποίος καταργήθηκε στις 27 Ιουλίου του 2013 και είναι επιτακτική ανάγκη να επανέλθουν στο προηγούμενο φορολογικό καθεστώς, διότι με λογιστικό προσδιορισμό και άγνωστη πορεία στις τιμές των ακινήτων τα προσεχή χρόνια δεν θα τολμά κανείς να ανεγείρει νέο κτίριο.
Οι οικοδομές που έχουν αποπερατωθεί μέχρι 31/12/2010 και που έχουν αδιάθετα ακίνητα, ένεκα της οικονομικής κρίσης και της ύφεσης, στις 31/12/2013 θα πρέπει να καταβάλουν φόρο αυτοπαράδοσης 23%. Οι κατασκευαστές την παρούσα χρονική περίοδο χωρίς πωλήσεις και ρευστότητα αδυνατούν να καταβάλουν τα ποσά που αναλογούν, σημειωτέον πως με το τραπεζικό σύστημα αδύναμο δεν μπορούν να πάρουν ούτε δάνειο για να εξυπηρετήσουν τον παραπάνω φόρο.
Δημητρης Καψιμάλης
